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善意取得制度中“善意”的认定

来源:   发布时间: 2018年08月24日

善意取得制度中“善意”的认定

【案情】被告李某甲与原告李某乙系父女关系。2006年,李某甲与妻子出资购置房屋一套,并办理了相关产权登记手续,登记业主为李某乙。20083 月,李某甲发布房屋转让信息,被告张某得知消息后与李某甲联系,双方签订了房屋转让协议并到公证处对该协议进行了公证。之后,张某支付了房屋转让费18 万元,李某甲将相关房产证书及国有土地使用证交付给张某。200910月,李某甲与妻子离婚。 20134月,张某要求李某乙履行协助过户义务,李某乙予以拒绝,并补办了新的房产证书及土地使用证。后李某乙诉至法院,请求确认被告李某甲与被告张某签订的房屋转让协议无效,并要求张某赔偿其占有涉案房屋给自己造成的损失。张某辩称,协议签订时原告尚在外地上学,其电话告知原告该转让协议,原告同意将涉案房屋转让给自己。
    【分歧】本案争议的焦点在于被告张某是否构成善意相对人,对此存在以下两种意见:
    一种意见认为,被告张某不构成善意相对人,因为其明知房产证的登记人为原告李某乙,却仍与被告李某甲签订房屋转让协议,不符合善意相对人的要件。
    另一种意见认为,被告张某构成善意相对人。涉案房屋系李某甲出资购买,在房屋出售时李某乙尚在外地上学,且已经电话告知李某乙并征得了她的同意,李某甲作为其父亲有权代为出售房屋,张某的行为构成善意相对人。
    【评析】笔者赞成第二种意见,理由如下:
    首先,善意取得在学理上也被称为即时取得,是指无处分权人转让标的物给善意第三人时,善意第三人一般可以取得标的物的所有权,所有权人不得请求善意第三人返还原物。与之相对应的善意第三人,又称善意相对人,主要指的是合同的相对人或其他民事法律关系中的第三人,因自身没有过错也不可归责于己的行为,取得一定的财产或利益。《中华人民共和国物权法》第一百零六条对善意取得制度作出了明确规定:无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:()受让人受让该不动产或者动产时是善意的;()以合理的价格转让;()转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。其目的就在于维护交易安全,降低交易成本。
    其次,与善意取得相关的纠纷,是司法实践中较为常见的一类物权纠纷。受让人为善意,是善意取得适用的首要条件,而关于善意的认定标准在理论上和立法上则一直存在不同观点。善意是一个抽象概念,司法实践中通常需要结合过错这一概念来认定当事人的善意。物权法司法解释规定,受让人不知道转让人无处分权,且无重大过失的,应当认定受让人为善意。依据该条规定,司法实践中判定受让人是否善意的最基本条件就是对转让人系无处分权人的事实并不知情;其次是受让人无重大过失,对此应综合考虑受让人所拥有的信息、所处的地位等整个交易背景加以判断,例如不动产的基本情况、受让人的文化程度及其与转让人之间的关系紧密程度等。
    最后,本案中被告张某系在电视广告中发现了房屋转让的信息,而被告李某甲作为李某乙的亲生父亲代为出售由其出资购买的房屋,张某作为善意相对人,客观上有理由相信李某甲有代理权,符合善意取得的相关规定。张某基于此种信赖与李某甲签订房屋买卖协议,李某甲的行为构成表见代理,由此产生的法律后果理应由李某乙承担。郑磊  王阳

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